自分のちょっとしたこだわりを満たしてくれる物件はどこにあるのか？

そんな要望に応えてくれるのが、不動産のセレクトショップ的存在となった「東京R不動産」。膨大な不動産市場の中から、特徴のあるマニアックな物件を丹念に探し出して紹介するサイトです。ここでディレクターとして、これまでにない不動産の価値観から始まる“オモシロイ”を日々生み出している林厚見さん。それらはどういった視点から発想し、醸成されて形になっているのでしょう。林さんの歩まれてきたキャリアや東京R不動産のはじまりを振り返りながら、“オモシロイ” を発見し、生み出す仕掛けについて伺います。

ーGuest Speaker 林厚見(はやしあつみ)氏
（株）SPEAC共同代表 、東京R不動産ディレクター
1971年東京生まれ。東京大学工学部建築学科（建築意匠専攻）、コロンビア大学不動産開発科修了。マッキンゼー・アンド・カンパニーに就職、株式会社スペースデザイン（不動産ディベロッパー）取締役を経て、2004年に株式会社SPEACを共同設立。建築・デザイン、事業企画推進・ファイナンスなどのバックグラウンドを統合し、プロジェクトや新規事業のプロデュースを行う。

１．「建築」を諦めないために、「建築家」を諦めた
もともと大学では建築を学び、建築家になりたかったという林さん。紆余曲折を経て不動産屋になったのはなぜでしょう。
「学生の頃からヨーロッパの田舎の町を旅をして、こういう感じがいいな、こんな町が好きだなと思いながら、そういったところばかりを旅していました。もちろん建築が好きで諦めたくはなかったけれど、自分には向かないなと(笑)。それなら諦めたほうが自分にとってはいいんじゃないか、建築家ではなく別の道から建築や街のことに関わっていけばいいんじゃないかと思うようになりました。」
今もライフワークのテーマは「街の空間を楽しく面白くする」こと。
そのためにできることは実はたくさんあるのだと林さんは言います。建築デザインだけじゃなくて、お店を始めることも、行政からアプローチすることもそうだし、考えられる仕事は意外とあるもの。そして、どうせ世の中は変わっていくのだから、特定の職業に就かなくても、自分に合った職業をその都度新たに生み出していけばいい。では、仕事をつくるにはどうすればよいのか、お金を生むとはどういうことなのか、それを学ぶために全く違うビジネスの世界に飛び込んだのだといいます。
大学卒業後、外資系の経営コンサルティング会社であるマッキンゼーに就職。お金の世界にどっぷり浸かって「なるほど、世の中そういう風になっているのね」と多くを学んだ数年間。その後アメリカで１年間、学生として不動産会社のインターンを経験。「建物はキャッシュマシーンだ!」と言われ、家賃を生むための機械であるという世界で不動産と金融の仕組みを学ぶ。また金持ちアジア人のふりをしてオープンルームに参加してニューヨークの特徴ある物件を見る中で、いろんな人が個性的に暮らすためのリノベーションに触れ、不動産の面白さを実感したといいます。
そして分かったことは、建物や街を作るというのはクリエイティブであったり、夢があったり、生活に根ざしたものである一方で、市場マーケットやお金の流れの中にあるということ。建築やデザインをやっている人間にとって、不動産はダサいとか、感じが悪いというイメージが当時はあったけれど、本来面白いはずの不動産への意識が日本でも変われば、もっと楽しいことができるはず。そこにお金がついてくればいい。面白いことをやって儲かれば、面白いことは実現できる。そうしてアートとしての建築と、資産としての建築を両方から見るようになり、次第に社会と街の中での建築を広い目線で見て、面白い場所をつっていこう思うようになったのだといいます。

▲建築デザイン、ビジネスを学び、社会という広い視野を持って、不動産・場づくりという活動を行われています。

２．東京R不動産の誕生
林さんがサラリーマンを辞めた2003年頃、繊維問屋がたくさんあった東日本橋エリアには、倉庫だった空きビルが数多く存在していました。街の雰囲気はどこか懐かしい感じがして面白い。ここの空きビルをリノベーションすればカッコよくなりそうじゃないか。そんな発想で写真を撮ってブログにあげていくと、「面白い！」と人が集まってきて、空き物件ツアーをすれば地元の人も見たいと言ってたくさんの人が参加してきたといいます。
「街を面白くしたいとか、楽しい場所を作りたいという目線で建築に携わる時、いいデザインをする人はたくさんいるけれど、その物件を流通させてどう売るかとか、そのために何を伝えるべきかという部分が日本では欠落しているなと思いました。つまり不動産屋が面白い物件を見極めたり、その魅力を伝えるということにあまり関心がなかったんですね。ファッションでいうとセレクトショップが確立されて人気になってきた頃で、僕たちもそれまでのブログを整えて不動産のセレクトショップのような楽しいサイトを作ろうということになりました。」

古くてボロボロの空間をどうやったら面白くなるかと妄想するメディアを重ね合わせたサイトとして、「東京R不動産」は2004年に立ち上がりました。特徴のある物件を見つけ、その良さを語り、その後の交渉まで丁寧に引き受ける。「最初は築６０年の古いマンションが３分の１くらい空いていて、建物としてもいい感じだから、限度を設けた上で住み手が勝手にいじっていいことにしましょうという物件にしました。するとファッション系やクリエイティブ関連の人が入ってあっという間に埋まったんですね。海外では普通の感覚ですが、出ていくときには前よりも良くなっていて、オーナーさんも喜ぶ。必ずしもお金をかけて格好良くリノベーションをする必要はないし、賃貸物件は住み手に委ねて自由にした方がみんな喜ぶしトラブルも少ないことに気づきました。」

「東京R不動産」のサイトは、メディアとショップの間という位置づけ。今はたくさんのウェブメディアがあって、コンテンツをいくら作って発信しても伝わらないことが多い中、ショップを兼ねることで人はサイトに来てくれるし、モノも入れ替わっていくのだとか。メディアだけでなく、ショップだけでもない、というところがポイントのようです。それも、写真や文章はプロのカメラマンやライターではなく、スタッフ自身が制作しているといいます。「プロが書くと嘘っぽくなったりシズル感がなくなってしまうので、素人っぽい方がそそるんじゃないかと。ビジネスとしてもコストがかからないし親しみを感じてもらえると思います。」

現在は地方でも、工務店や広告会社など、不動産とは別の分野で同じ価値観を持つ仲間ができ、ある種のフランチャイズのような感じで「東京R不動産」の考え方が広まりつつあります。また、地方のトライアルステイと言って、お試しで２週間住んでみるということを自治体と一緒にやったり、それに仕事を付けて働きながら２週間過ごそうという仕組みにしたり、最近では「公共R不動産」として、学校や公園や道路、役所など、公共空間や資産をより面白く生かすためのメディアにも力を入れているのだとか。地方の自治体が持て余している建物をどう活用していくのか、アイデアと事業力のある会社とマッチングするイベントも好評（公共空間逆プロポーザル）。面白い場所との出会いが多く、広告系の顧客も多いことから、ロケーションやスタジオのマッチングを行う「東京Rスタジオ」を社内ベンチャーで立ち上げ、撮影場所の提供サービスをスタート。「東京R不動産」は、直接的に街や空間をデザインしているというよりは、出会う仕組みを作っていて、これは不動産屋だからできることだと林さんは言います。

▲築60年の空室だらけのビル。ここをある程度いじってもいい物件として紹介。

▲するとジュエリーブランドのアトリエ、現代アートギャラリー、カフェ・食堂、雑貨店などとして活用されるように。

▲全国に広がるR不動産

▲公共空間逆プロポーザル。柔軟な発想を持つ民間企業から自治体へ「こんなことしたい！」という想いを届け、マッチングさせるイベント。

３．面白いから、人や物が集まり、プロジェクトが動く
「東京R不動産」のスタッフは業務委託契約を基本とし、売上で給料が決まるといいます。立ち上げ当初、物件の情報を集めるために、副業でもいいからとフリーランスの自由な人たちに呼びかけたところ、面白そうだと会社に人が集まってきた経緯があり、それがベースになっています。自由が担保されているので、やりたいことが見つかった時にも、会社を辞めることなくやりたいことを実現できる。つまり、やりたいことができないのは環境のせいでなく、自分ができていないだけ。時には会社に出資してもらったり、グループ事業として立ち上げたりしながら、それぞれのやりたいことが実現できるため、辞めるという概念が消えていくのだとか。

「東京R不動産」の役割として、古い建物にそれを好きな人が出会うという状況を作ってあげることができれば、本来壊す予定だった建物が残るということになりますが、一方で、古くていい感じの物件が、すごくつまんない建物に安っぽくリフォームされることもあります。そこで、内装を中心に空間づくりのための新しい仕組みも必要だということで、2011年に始めた新しい事業が「tool box」でした。ここはいろんなモノと職人とサービスが売られており、空間づくりのあらゆる手立てが集まる場。

「アイデアや作りたいモノはみんなそれぞれ持っているんですよ。けれど、どのくらいの予算で、どこで、どう作れるのかが分からない。そうした時にコンセプトを提示して、これを作ろうと呼びかけて売り場を作ると、人が集まって、開発が進んでいく。モノが生まれる機会ができるんですね。僕はデザインも工事もできないけれど、こういう場を作って、人の可能性をたくさんおびき出す。面白い考えを持つ人や技術を持った人が、どうしたらフェアに気持ちよく取り組めるか、そうした仕組みのメンテナンスをするのが自分の役目だと思っています。」

他にも、

●古民家物件で「こんなリノベーションをすれば、こうした人がいくらで借りてくれるから、このくらいの予算をかけられる」というシナリオを作ることで、オーナーも安心してお金を出せる。作ること、貸すこと、すべてが繋がったこととして捉えると、スムーズにことが進むのだとか。
●下北沢の高架下で３年間限定の空き地に対して「檻を作りませんか」と提案。お金をかけずに、ただ空き地を囲んであげるだけ。そこで何をするかを決め込まず、いろんなことが起こるための仕掛けを作ることで、ここで何かをするきっかけや居場所になる。実際に企業のPRイベントや、地域のイベントが行われて盛況に終わったそうです。
●東京の南、30分ほど船で行ける新島。オフになりたい都会の人と、都会を感じたい島の人が交わる場所を作りたいと思い、もともとあった民宿を運営することに。これをきっかけに、現在は10社共同の保養所や貸別荘を展開。シェアセカンドハウスみたいなのを導入することで、移住はできないけど興味のある人たちの関係人口を作っていく拠点にする。これも場づくり。
●今年始まったばかりの「全国住み放題で月４万、多拠点生活」は共同事業で、月４万円でどこでも空いていれば住めますという仕組み。まだ５０人くらいの会員だけれど、今後、全国に５５箇所くらい作って、数千万戸を超えるという空き家のうちの２〜３万戸をシェアして回していこうというプロジェクトが始動したのだとか。
●「寂れつつある商店街なんだけど、味がある」そうしたところをじわりじわりと変えてNEWNEWタウンにしていく試み。「まずは10軒くらいの路面を一気に借りてしまって改装し、ここはこんなお店でここはこんな風にしていくということをある程度描いておいて、ここから徐々に作っていくことに参画しないかと呼びかけると、人が集まりやすいです。何もまだ起こってないところだけど、なんか面白そうだと。１つだけだと動かないけど、10個あるとそのエリアへの期待が高まるんですよね。」

▲下北沢の高架下で3年で期間限定の檻を作り、その中ではマルシェや企業のPRイベントなど様々なイベントが実施されました。

▲月4万円で空いていればどこでも住み放題という事業。

▲東京R不動産は同じ志を共有するチーム。

４．新しいルールをつくる

最後に、仕組みの最たるものである「法律」についての話がありました。「そもそも街はどうやってできているか？」パン屋ができることも、街を掃除することも、道路インフラが整うこともすべて街づくりの一つ。けれど、それらは必ずルール（法律）に基づいている。建物の高さや階数、容積率、住居専用など、法律や条例、協定に基づいて行われています。つまり、ルールの設定によって街はデザインされているということ。そういった意味で、理想の街づくりをしていくには、自分たちからルールを提案していかないと実現しないこともある。面白いを作る仕掛けというのは、与えられていると思っているルールそのものも変えていくことができるし、それによって面白い状況を生み出せるのだと。

「新しいルールというのは、社会課題を解くということであれば、自治体は条例などにして、国は法律にして認めてくれるんですね。実際に、これまで住宅しか建てられなかった地域でも、高齢者のための小さな商店や介護サービスの拠点事務所は必要なんじゃないかということに対して、国はその２つに関しては建ててもよいと認めました。つまり社会課題を解くためのルールはデザインできるということ。そのルールを生かしてくれる会社や人がいないと認めてくれないので、それを商売の機会としてビジネスに展開できることが必要になります。これは極めて真っ当で健全な社会の前進の仕方であって、ある課題に対して新しいルールが設定されて、それによって新しく生まれるビジネスのチャンスを掴む会社や人がいて、そこで新しいことが起こっていくという、社会の前進。その感じをなんとなく頭の中に入れておいて欲しいなと思います。」

素敵な風景や、面白いモノやコトを考えていく一方で、それを世の中のルールを変える方に向けたり、他の人を巻き込むような場づくりをする。それを事業化することによって、面白そうでお金も儲かることとなると、人は集まるのだとか。面白くて儲かるモデルを設計することにこだわると、だいたい面白いことがうまくいって、いい人がワクワク働く環境ができていくのだと林さんは言います。面白い場所を増やしながら、それぞれの街の戦略として何ができるのかを楽しくやっていく。右手に面白さ、左手に大人の作戦を持って、「楽しくかつ戦略的にやる」というマインドを教えてくれました。

▲新しいルールによって社会課題を解決し、そのルールを活用するための企業を呼び込むビジネス機会をつくる。

考察
今回のことで最も印象に残ったのは、大きく二つありました。まず1点目は、ルール(法律)は変えられるということ。
住宅建築を行っている私たちの仕事は、法律を遵守することは絶対です。その法律を変えることができるという事実は、単純に驚きでした。ルールは皆が心地よく過ごすためのものであるから、それが実現できるようになるのであれば変えてもいいもの。つまり、林さんが仰るように、社会問題を解決することができる内容ならば、変えても良いものと言えます。
2点目は、働き方。フェアで自由であることを基本にされているので、やりたいことはできる環境にありながら、できない状況になっているのは自分のせい。“やりたい”ことはできるが、“やれない理由”は自分にあると言うのはある意味厳しい状況かもしれません。
東京R不動産の組織は従来の会社組織とは全く異なります。どちらかと言うと、2014年にフレデリック・ラルーの著書「Reinventing Organizations」で紹介されているティール組織に近いのではないでしょうか。ティール組織とは、組織を一つの生命体と捉え、組織の存在理由を達成するために、それぞれが動くと言うものです。組織内ではマネージャーやリーダーなどの役割がなく、各々が考え独自のルールや仕組みを工夫しながら目的実現のために組織運営を行っていきます。この存在理由が、林さんが言う音楽性であり、この音楽性に共鳴して、それぞれが能動的に考えながら動いていく。理想的な組織のヒントが垣間見えました。

今回のレクチャーでは、特に以下が大きなポイントだと感じています。
１）東京R不動産という圧倒的な個性と存在理由
２）やりたいことができる環境
３）単純に面白いと言うだけでなく、儲かる、事業として成り立つと言うこと

一つ目と二つ目は、組織としてのポイントであり、
三つ目は、組織の永続性・社員のモチベーション・関わる人の広がりなどを生み出すという点で重要だと感じました。
「面白いことを仕掛けたい集団が考える面白いコト！」
次はどんな事業が展開されるのか楽しみな一方で、自分たちの組織はどうあるべきなのか考えさせられる回でした。

主催：中電不動産株式会社
協力：株式会社デンソー
企画・運営：未来デザインラボ(株式会社ラ・カーサ、1/ 千、SUVACO 株式会社)